コラム　原状回復工事

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新型コロナウイルス感染症の影響により、福島県内においてオフィス移転や店舗移転を検討する企業が増えていますが、退去の際には原状回復工事を行わなければなりません。
行わなければならない工事にも関わらず、原状回復工事はその範囲や見積額などでトラブルが発生することも少なくありません。

原状回復工事に関する正しい知識を身に着けることで、スムーズな退去を、ぜひおこなってください。

そもそも原状回復工事とは、どのような工事を指しているのでしょうか。
原状回復工事の基礎的な内容について解説していきます。

原状回復義務について
原状回復とは、利用していた物件を借りた時の状態に戻すことを指しています。
借主は退去時に、入居時の状態まで回復して貸主に引き渡すことが法律で定められているのです（原状回復義務）。

原状回復に関してはトラブルも多いことから、2020年4月に施行された改正民法では以下のように記載されています。

改正民法621条
賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。
以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。
ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
オフィスの場合、「経年劣化（自然な劣化や損傷）」「通常消耗（通常の使用による損傷）」と思われる箇所の破損に関しては、賃借人に原状回復義務はありません。ただし入居後に生じた特別消耗（借主の故意や過失による損傷）の箇所はきれいな状態に戻すのが賃借人の責任になります。

店舗の場合、使い勝手が良いように貼り替えた壁紙や天井に設置した照明器具を退去時には撤去しなければなりません。
壁と床の基本構造しかないスケルトンの状態で契約した物件の場合、原状回復工事ではスケルトン工事をおこなうことになります。

しかしオフィスや店舗は賃貸借契約書や特約でどこまで原状回復をするかを結んでいる場合が多く、住宅などの通常の場合よりも広い範囲の原状回復工事を求められます。
物件によっては入居前と違う状態でも「スケルトン状態」に戻すことが条件になっているところもあります。

原状回復工事の範囲
ビルや商業施設などの建物の工事には、工事区分により「A工事／B工事／C工事」の３つがあります。

工事区分 業者への発注 業者の選定 費用負担
A工事 　　　　　　　貸主 　　貸主 　貸主
B工事 　　　　　　　借主 　　貸主 　借主
C工事 　　　　　　　借主 　　借主 　借主
A工事は業者の選定から費用負担まで貸主が担当します。
なので、借主側が、原状回復工事で注意をするのは費用が借主負担となるB工事とC工事です。
Ｂ工事とＣ工事の工事範囲については賃貸借契約書や工事区分表に記載があります。

A工事・B工事・C工事の違い｜費用負担は？業者の選定・発注は？
A工事・B工事・C工事の違い｜費用負担は？業者の選定・発注は？
原状回復工事の具体例（オフィスの場合）
オフィスの場合は、スケルトン工事ない場合もあり、以下のような原状回復工事が必要になります。

造作した間仕切りやパーテーションの撤去
壁や天井に空いた穴等を修繕する
カーペットの張り替え・再塗装
天井や壁の壁紙を張替える
電気や電話＆LANの配線の回復や撤去
電気や空調に関するものの撤去
エアコン、トイレ、給湯室、ブラインドのクリーニング
原状回復工事を行うタイミング
原状回復工事を行うタイミングは、入居時に作成した賃貸借契約書（工事区分表含む）に記載されています。
個人の住居の場合は契約期間後に行いますが、オフィスや店舗の場合は、退去後ではなく、契約期間内に原状回復工事を行います。
万が一、契約期間内に工事が完了しない場合は、完了するまでの賃料を支払わなければなりません。
トラブルにならないよう、早めに賃貸借契約書を確認しておき、確実なスケジュールで原状回復工事を行いましょう。

原状回復工事の流れ

原状回復工事はどのような流れで実施するのでしょうか。流れを把握し、契約期間内に原状回復工事が完了させましょう。


STEP1：賃貸借契約書の確認し、施工業者に問い合わせ
まず賃貸借契約書の内容をチェックし、原状回復工事が、B工事なのかC工事なのか、範囲はどの程度なのか、工事を行う時期や時間帯について確認します。
契約内容を確認してもわからない点や、認識の相違点があるなら、事前に貸主に確認してください。　

B工事に関しては、貸主によって事前に施工業者を指定されています。
指定業者に問い合わせるか、貸主から見積書とスケジュールを貰うように打診してください。

Ｃ工事に関して、原状回復工事を行ってくれる施工業者を探しましょう。

STEP2：施工業者の現地調査（C工事の場合）
施工業者に問い合わせた後、実際に現場に足を運んでもらいましょう。
現地調査を実施してもらう時は、立ち合いが必要になるため担当者を決めておき、施工業者と一緒に原状回復工事の内容について話し合いながら調査を進めます。
実施する工事内容や費用面で間違いが起こらないよう、一般的にどの施工業者でも現地調査を行います。

STEP3：見積もりと工事日程の確認（C工事の場合）
現地調査によって工事を行う内容が判明した後は、工事にかかる費用の見積もりを作成してもらいます。
見積もりの内容に間違いがないか、内訳で理解できない部分があった時は、すぐ施工業者に問い合わせましょう。

見積もりの内容に納得した後は工事期間（工期）を決め、どのようなスケジュールで原状回復工事を行うのか打ち合わせを進めていきます。

STEP4：発注～着工
Ｂ工事、Ｃ工事ともに施工業者と契約を結んだ後は、スケジュール通りに原状回復工事を行ってもらいます。
要望通りに工事が進んでいるか、適宜、進捗状況なども確認しておくと良いでしょう。
施工内容が適切に行われているか確認する中間検査を施工業者に依頼することができます。
施工完了時には見ることができない箇所については、このタイミングで確認を行うようにしましょう。

STEP5：工事完了～引き渡し
原状回復工事が完了したなら、貸主に物件を引き渡します。貸主が確認を行いますが、この時に追加工事を求められる可能性があるため、ともに確認できる機会を設け、認識に相違が起こらないようにしましょう。追加工事を行うことになった際に素早く対応できるよう、施工業者とも相談しておくことをおすすめします。

原状回復工事におけるポイントや注意点

原状回復工事の「費用」と「スケジュール」に関するポイントをご紹介します。
工事を依頼するまえにご確認ください。

工事可能な時間帯や曜日を確認しておく
原状回復工事を行う場合、周囲の環境に配慮して夜間での工事しか認められていないケースがあります。
その場合、工事費用に夜間料金がかかってしまい、費用が高くなるおそれがあります。
また、土日祝日に行う工事も、同様に費用が高くなる傾向にあります。

事前に工事可能な時間帯や曜日を確認しておき、割増費用をかけずに工事を行えるか把握しておきましょう。

造作譲渡が可能か確認する
造作譲渡とは、オフィスや店舗などで使用していた家具やエアコン、インターネット配線などの設備の一部または全部を引き渡す方法のことです。
こうした物件は居抜き物件と呼ばれ、新たな借主にとっても費用を抑えられるというメリットがあります。

この方法であれば原状回復工事の費用を抑えることができ、手間もかかりません。
ただし、貸主の同意が必要になるので、事前に造作譲渡でも問題ないかを確認しておきましょう。

B工事の場合は費用が高くなる可能性に留意する
B工事は施工業者の選定は貸主が行いますが、工事費用は借主の負担になります。

貸主側が施工業者を選ぶため、借主自身が価格交渉を行うことができません。施工業者から見積もりを提示された際、相場よりも原状回復費用の単価が高いと感じた場合は貸主側に価格交渉の相談を行いましょう。

交渉の方法としては、例えばC工事にしてもらえないか相談する方法があります。
C工事とは、テナント部分に関する工事のことで貸主への事前確認は必要ですが、借主が施工業者の選定を行い、工事費用を負担するのが特徴です。

自分で工事業者が選べるのであれば、価格交渉や工事内容の相談もしやすくなるでしょう。

見積書の内容（工事項目）を確認する
施工業者から提示される見積もりは内容（工事項目）まで確認しておく必要があります。見積もりの内容に賃貸借契約書で決めた工事区分に該当しない工事が含まれている場合があるので、少しでも違和感を覚えた場合は指摘しましょう。


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